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Bewertungsparameter für Zwecke der Schenkungsteuer erreichen neue Höchststände

Mit Schreiben vom 28. Januar 2020 hat das Bundesfinanzministerium neue Standardgrößen zur Berechnung von Immobilienwerten im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungsteuer veröffentlicht. Der Indexwert beträgt in Abhängigkeit der Gebäudeart nun 127,2 bzw. 128,1 und hat damit einen neuen Höchststand erreicht. Auch ist der Indexwert allein seit 2016 um über 20% gestiegen.

Grundzüge der Immobilienbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer

Für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer kommen in Abhängigkeit des Gebäudetyps verschiedene Verfahren zur Anwendung. Diesen ist gemeinsam, dass sie versuchen eine Annäherung an den tatsächlichen Wert des Gebäudes zu erreichen. Dabei kommt jedoch stets aus Gründen der Rechtssicherheit und um einen hohen Verwaltungsaufwand zu vermeiden ein vereinfachtes, typisiertes Verfahren zur Anwendung. Da dem Gesetzgeber die Unschärfe der Ermittlung bewusst war, kann der Steuerpflichtige auch stets durch ein ordentliches Wertgutachten eines Sachverständigen einen niedrigeren Wert nachweisen. Hier bestehen momentan Rechtsunsicherheiten, ob das Gutachten stets vom örtlichen Gutachterausschuss anzufertigen ist. Auch sind in jedem Einzelfall die damit einhergehenden Kosten gegenüber einer möglichen Steuerersparnis abzuwägen.

Sachwertverfahren und Berücksichtigung der veröffentlichten Indexwerte

Für Ein- und Zweifamilienhäuser ist generell das Vergleichswertverfahren vorgesehen. Hierzu müssen jedoch umfangreiche Grundstücksmarktberichte vorliegen, was je nach Bundesland und Kommune oftmals noch nicht der Fall ist. In diesen Fällen kommt das sogenannte Sachwertverfahren zur Anwendung, das zunächst eine getrennte Ermittlung des Grund und Bodens sowie des Gebäudewerts vorsieht. Der Wert des Grund und Bodens wird anhand der Grundstücksgröße und des aktuellen Bodenrichtwertes abgeleitet. Für das Gebäude wird zunächst anhand verschiedener Gebäudemerkmale (z. B. Dach) ein Ausstattungsniveau (fünf verschiedene Stufen) festgelegt, woraus sogenannte Standardkosten pro Quadratmeter Bruttogrundfläche abgeleitet werden können. Wichtig ist hierbei: Die Bruttogrundfläche ist generell viel höher als die gebräuchlichere Größe der Wohn-/Nutzfläche!
Der jährliche aktualisierte Indexwert spielt im Rahmen der Ermittlung eine gewichtige Rolle, da er unmittelbar in die Standardkosten und damit auch in den Gebäudewert eingeht.

Konsequenzen für die Erbschaft- und Schenkungsteuer

Die Wertsteigerungen von Immobilien, die wie dargestellt auch in der Erbschaft- und Schenkungsteuer Berücksichtigung finden, führen dazu, dass die Freibeträge wie z. B. 400.000 Euro für Kinder schneller aufgebraucht sind. Daher bietet es sich an, bei Übertragungen von Vermögen z. B. über Nießbrauchsgestaltungen nachzudenken oder die Tatsache auszunutzen, dass der Freibetrag alle 10 Jahre zur Verfügung steht.

Dr. Rainer Bräutigam
Steuerberater

rainer.braeutigam@moore-tk.de
0621 42508-20

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